Le gouvernement a publié les détails du nouveau système « Pinel ».

D’ici 2024, le programme d’aide à l’investissement localisé sera progressivement supprimé.

Le gouvernement a publié les détails du nouveau dispositif « Pinel ». Le dispositif « Pinel », désormais appelé « Pinel+ », pourra être conservé sous sa forme actuelle, mais seulement sous des conditions très strictes.

Fin de la suspension ou vers la fin de l’avenir du Pinel, un avantage fiscal pour ceux qui achètent un logement locatif neuf. Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement charge de la transition énergétique et de la logistique, a dévoilé jeudi 14 octobre les futurs détails du dispositif de défiscalisation immobilière « Pinel Plus. ». Le dispositif est sur une « trajectoire de décroissance » avec une échéance à 2024.

« L’immobilier ancien doit pouvoir bénéficier des mêmes avantages fiscaux que l’immobilier neuf. « 

Mise à jour des taux de réduction d’impôt ?

Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % du coût d’acquisition (en métropole) pour les baux à loyers fixes de 6, 9 et 12 ans, respectivement, devraient être ramenés à 10,5 %, 15 % et 17 % en 2023. En 2024, ces pourcentages seront respectivement de 9 %, 12 % et 14 %. Le décret fixant ces nouveaux critères devrait être publié avant la fin de l’année, selon le ministère.

Il ne s’agit finalement pas d’une réduction d’impôt subventionnée, alors que les promoteurs l’avaient demandée pour lutter contre le gaspillage immobilier. Il ne s’agit que de la prolongation de la version actuelle en 2023 et 2024, plutôt que de son extinction progressive, mais uniquement pour des bâtiments déterminés !

Il existe quelques contraintes supplémentaires.

Le dispositif « Pinel », rebaptisé « Pinel+ », pourra être conservé sous sa forme actuelle, mais sous des conditions très strictes. La résidence doit être située dans un quartier prioritaire désigné par la ville. Son idée doit « aller plus loin et plus vite en matière de protection de l’environnement » que ce qui est déjà prévu dans le futur règlement RE 2020, ainsi que répondre à des critères spécifiques.

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Critères de confort

Il est exigé que le bâtiment soit situé « dans un quartier prioritaire de la politique de la ville », ce qui implique que la localisation du bien ne soit pas forcément attractive. Sinon, si le logement n’est pas situé dans l’une de ces zones, il doit « aller plus loin en termes de réglementation environnementale que la future RE2020″, ainsi que répondre à des critères de confort spécifiques :

• Une surface minimale par typologie : au moins 28 m2 pour un logement d’une pièce, 45 m2 pour un deux pièces (T2), 63 m2 pour un trois pièces (T3), 79 m2 pour un quatre pièces (T4), et 96 m2 pour un T5.
• La présence systématique d’un lieu extérieur,
• A partir du T3, une double exposition.

Les nouveaux critères qui séduisent l’acheteur de l’emplacement, mais qui risquent d’augmenter les prix d’achat, déjà élevés l’année précédente, rendant l’opération moins attrayante (un rendement réduit et une faible chance de retour sur investissement). Selon le dernier baromètre de Trouver-un-logement-neuf.com, la barrière des 300.000 euros pour un trois-pièces est désormais franchie en cette rentrée 2021. Les prix de l’immobilier neuf dans les trois quarts des villes étudiées (sur 141) ont augmenté au cours des six derniers mois.

Un système critiquable

Ce crédit d’impôt pour l’investissement local a été mis en place en janvier 2015 par Sylvia Pinel, l’ancienne ministre du Logement, qui lui a donné son nom, comme de coutume. Dans la tradition de ses aïeux (comme le « Duflot » ou le « Scellier »), il était régulièrement mis sur le marché, en tenant compte, entre autres, de son coût pour l’État.

Dans un rapport détaillé publié fin 2019, l’Inspection générale des finances (IGF) évoque une charge de 2 milliards d’euros chaque année « à grande vitesse. » Elle pointait du doigt un « dispositif difficile à utiliser », ainsi qu’une « certaine standardisation des logements et, parfois, une mauvaise qualité d’usage. » Les professionnels contestent certains de ces arguments.

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La crainte d’une déstabilisation du marché

Dans les zones à forte demande, l’aide à l’investissement local représenterait près de la moitié des ventes de logements neufs. L’IGF a d’ailleurs reconnu dans son rapport que le soutien budgétaire avait aidé au développement d’une « offre locative privée importante. » Il se méfiait également de sa suppression, dont il craignait qu’elle n’entraîne  » des perturbations de la capacité de construction d’une durée importante et difficile à anticiper.  »

C’est précisément la crainte exprimée aujourd’hui par les promoteurs face à la disparition croissante du « Pinel », alors même que le secteur n’a pas encore retrouvé ses niveaux d’avant-crise, en raison notamment des difficultés d’obtention des permis de construire.

D’autre part, le gouvernement prépare une mise en place très progressive du dispositif, qui sera annoncée très prochainement. Les professionnels espèrent que les prochaines échéances électorales aboutiront à un rebattement des cartes.

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Les taux de réduction d’impôt devraient devenir moins alléchants dans un avenir proche.

Le dispositif d’immobilisation-défiscalisation Pinel, qui a rencontré beaucoup de succès depuis sa création en 2015, a été prorogé par la loi budgétaire jusqu’en 2021. Cependant, si les taux d’imposition restent les mêmes l’année suivante (12 % pour un bail de 6 ans, 18 % pour un bail de 9 ans et 21 % pour un bail de 12 ans), ils diminueront en 2023 et encore plus en 2024 pour finalement prendre fin le 31 décembre de cette année (voir infographie ci-dessous).

Le décret fixant les critères « Pinel+ » sera publié d’ici la fin de l’année.