|
En bref : • À partir du 1er avril 2025, plusieurs départements augmenteront les droits de mutation de 0,5%, représentant environ 1500€ supplémentaires pour un bien de 300 000€. • Les primo-accédants (acheteurs d'un premier bien ou n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années) seront exonérés de cette hausse. • La vérification du statut de primo-accédant est problématique pour les notaires, qui s'appuieront principalement sur l'offre de prêt mentionnant le PTZ comme preuve. • Les justificatifs acceptés incluent quittances de loyer, attestations d'hébergement, ou une déclaration sur l'honneur de non-propriété durant les 24 derniers mois. • Une solution reste à définir pour les primo-accédants non éligibles au PTZ (environ 1% des cas). |
À partir du 1er avril 2025, plusieurs départements augmentent leurs droits de mutation. Bonne nouvelle pour les primo-accédants : ils seront exonérés de cette hausse. Mais comment prouver ce statut ? Découvrez les documents nécessaires et les démarches à suivre pour bénéficier de cette économie substantielle.
Sommaire
Hausse des frais de notaire : ce qui change au 1er avril 2025
Les droits de mutation, communément appelés « frais de notaire » (bien que cette appellation soit techniquement incorrecte), vont connaître une augmentation significative dans plusieurs départements français à compter du 1er avril 2025. Le Conseil de Paris a notamment voté en faveur de cette mesure le 11 février dernier, rejoignant d’autres collectivités territoriales qui ont fait le même choix.
Cette hausse, qui s’élève à 0,5 point, représente un coût supplémentaire non négligeable pour les acquéreurs. À titre d’exemple, pour un bien immobilier de 300 000 €, cette augmentation représente environ 1 500 € de frais supplémentaires.
Heureusement, le législateur a prévu une exonération pour les primo-accédants, afin de continuer à encourager l’accession à la propriété dans un contexte immobilier déjà tendu.
Qui peut bénéficier de l’exonération de la hausse des droits de mutation ?
L’exonération de cette hausse des droits de mutation concerne exclusivement les primo-accédants, définis selon deux critères alternatifs :
- Les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois
- Les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition
Il est important de noter que cette définition du primo-accédant s’aligne sur celle utilisée pour l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ), ce qui simplifie les démarches pour ceux qui bénéficient déjà de ce dispositif.
Le casse-tête des notaires : comment vérifier le statut de primo-accédant ?
La mise en œuvre pratique de cette exonération soulève de nombreuses interrogations chez les professionnels du notariat. Me Élodie Frémont, notaire dans le 6e arrondissement de Paris, exprime clairement cette préoccupation : « D’un point de vue pratique, nous sommes bien embêtés. On va demander à l’acquéreur une déclaration sur l’honneur dans laquelle il assure ne pas avoir été propriétaire lors des deux dernières années, et donc qu’il est bien primo-accédant. Comment prouver la véracité de la déclaration ? »
Les limites du pouvoir de vérification des notaires
Les notaires se heurtent à plusieurs obstacles dans la vérification du statut de primo-accédant :
- Restrictions d’accès aux documents fiscaux : Les notaires n’ont pas le droit de réclamer la déclaration de revenus de l’acquéreur pour vérifier l’adresse de sa résidence principale.
- Impossibilité de consulter la déclaration de biens immobiliers : L’accès à la déclaration IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur le site des impôts leur est également interdit.
- Situations complexes d’acquisition : « Si on a deux acquéreurs, concubins, pacsés ou mariés, et qu’un des deux seulement est primo-accédant, qu’est-ce que l’on fait ? Est-ce que l’on considère qu’ils sont quand même primo-accédants, ou non ? », s’interroge Me Frémont.
Quels documents fournir pour prouver son statut de primo-accédant ?
En l’absence d’une procédure clairement définie, plusieurs documents peuvent être utilisés pour attester de votre statut de primo-accédant, en s’inspirant des pratiques déjà en place pour le Prêt à Taux Zéro :
Si vous êtes locataire
- Quittances de loyer : Idéalement sur les 24 derniers mois, ou au moins tous les 6 mois pour couvrir cette période
- Copie du bail en cours : Ce document peut être exigé par les établissements bancaires et peut servir d’élément de preuve
- Attestation d’assurance habitation : Un document complémentaire qui confirme votre statut de locataire
Si vous êtes hébergé à titre gratuit
- Attestation sur l’honneur de l’hébergeant : La personne qui vous héberge doit fournir une déclaration formelle
- Justificatif d’identité de l’hébergeant : Pour authentifier l’attestation
- Documents prouvant que l’hébergeant est bien propriétaire ou locataire : Extrait de cadastre, justificatif de taxe foncière ou contrat de location
Dans tous les cas
- Déclaration sur l’honneur : Document dans lequel vous attestez ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années
- Offre de prêt mentionnant le PTZ : Si vous êtes bénéficiaire du Prêt à Taux Zéro, ce document constitue une preuve solide de votre statut de primo-accédant
La solution du gouvernement : s’appuyer sur le PTZ
Le cabinet du ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation, François Rebsamen, a apporté des précisions rassurantes concernant cette problématique : « Les conditions de cette exonération sont les mêmes que le prêt à taux zéro. Cela réglera 99% des situations pour les notaires, l’acheteur viendra avec son offre de prêt avec la ligne PTZ. »
Cette approche présente plusieurs avantages :
- Simplicité administrative : Les banques ont déjà effectué les vérifications nécessaires pour l’octroi du PTZ
- Cohérence des critères : Les définitions du primo-accédant sont alignées pour ces deux dispositifs
- Réduction des risques de fraude : Les banques disposent de moyens de vérification plus étendus que les notaires
Que faire si vous êtes primo-accédant mais non éligible au PTZ ?
Pour le « 1% qui demeure », c’est-à-dire les primo-accédants qui ne sont pas éligibles au PTZ (généralement en raison de revenus trop élevés par rapport aux plafonds fixés), le ministère des comptes publics est « en cours d’étude d’une solution », selon les informations communiquées.
Contacté par Le Figaro pour obtenir davantage de précisions sur cette solution alternative, le ministère a indiqué que la « demande est en cours de traitement », laissant présager une clarification prochaine des modalités applicables à ces cas particuliers.
Les pratiques des banques pour vérifier le statut de primo-accédant
Les établissements bancaires, qui sont autorisés à collecter des documents fiscaux, ont déjà des procédures établies pour vérifier le statut de primo-accédant dans le cadre de l’octroi du PTZ.
« On procède comme le demande l’État. On doit vérifier que le client n’était pas propriétaire dans les derniers 24 mois. Pour cela, on demande une quittance de loyer (par exemple tous les 6 mois) ou une attestation sur l’honneur d’hébergement des parents s’il habitait chez eux », explique le Crédit Agricole.
Le courtier Empruntis précise également qu’en cas d’hébergement à titre gratuit, le demandeur doit présenter « une attestation sur l’honneur de la personne qui héberge le futur acquéreur accompagnée d’un justificatif d’identité, d’un extrait de cadastre, d’un justificatif de taxe foncière ou d’un contrat de location établi au nom de l’hébergeant ».
Les limites du système actuel
Me Frémont soulève un point important concernant la fiabilité des preuves actuellement acceptées : « Je peux demander une quittance de loyer mais les acquéreurs peuvent être locataires à cette adresse et propriétaires d’une autre adresse. »
Cette remarque met en lumière les failles potentielles du système de vérification, qui repose en grande partie sur la bonne foi des acquéreurs plutôt que sur un mécanisme de contrôle infaillible.
Conseils pratiques pour les futurs acquéreurs
Si vous êtes primo-accédant et souhaitez bénéficier de l’exonération de la hausse des droits de mutation, voici quelques recommandations :
- Rassemblez vos justificatifs en amont : Collectez dès maintenant vos quittances de loyer ou attestations d’hébergement couvrant les 24 derniers mois
- Consultez votre banque : Si vous êtes éligible au PTZ, demandez explicitement que cette mention figure sur votre offre de prêt
- Informez votre notaire dès le début : Mentionnez votre statut de primo-accédant dès les premières discussions avec votre notaire
- Préparez une déclaration sur l’honneur : Ce document pourra être utilisé en complément des autres justificatifs
- Restez informé des évolutions : La solution définitive du gouvernement pour les cas particuliers devrait être communiquée prochainement
L’avis des experts
« Cette exonération est une excellente nouvelle pour les primo-accédants, mais elle nécessite encore des clarifications administratives pour être mise en œuvre efficacement, » analyse Marie Durand, conseillère en gestion de patrimoine. « Dans l’attente d’une procédure standardisée, je recommande aux acquéreurs de constituer un dossier le plus complet possible pour faciliter les démarches. »
Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents, « cette mesure s’inscrit dans une volonté politique d’encourager l’accession à la propriété dans un contexte de marché immobilier en pleine mutation. L’exonération de la hausse des droits de mutation pour les primo-accédants est un signal positif, même si sa mise en œuvre soulève encore des questions pratiques. »
Êtes-vous concerné par cette exonération de la hausse des frais de notaire en tant que primo-accédant ? Partagez votre expérience ou vos questions dans les commentaires !
Je suis Matthieu Baril, nantais, et l’assurance prêt immo, c’est mon quotidien. J’ai toujours aimé sécuriser les projets, mais imagine : un client a assuré sa cabane flottante et ça a fini en cas d’école ! Parfois, la réalité dépasse la fiction.
