Pour Max Lee, un médecin de Hong Kong âgé de 26 ans, la vie dans son appartement d’une chambre à coucher tourne autour de son lit. C’est la première chose que tu vois quand tu entres.
C’est là qu’il dort et regarde la télévision, mais aussi qu’il étudie la littérature médicale lorsqu’il n’est pas à l’hôpital – son ordinateur portable est posé sur un étroit bureau à une extrémité. Lee a choisi cet espace de 20,43 mètres carrés dans un gratte-ciel vitré du centre animé de Kowloon pour pouvoir se permettre d’être au cœur de la ville. « Vivre ici seul est bien, dit-il, mais quand ma petite amie vient, il y a beaucoup de monde. » Malgré cela, Lee a décidé de s’installer ici.
L’espace de la maison de Lee peut sembler inhabituellement petit, mais l’unité dans laquelle il vit est en fait d’un type de plus en plus commun : un micro-appartement. Hong Kong possède environ 8 500 de ces petites unités, qui, à leur apogée en 2019, représentaient 7 % de toutes les constructions.
Regardez n’importe quelle nouvelle tour d’habitation à Hong Kong, il y a probablement des gens qui s’entassent dans ces appartements. Loin du mouvement romancé des « tiny houses » américaines, il s’agit de chambres individuelles faisant à peu près la moitié de la taille de ces appartements spacieux, avec juste assez de place pour un lit, un casier, une petite salle de bain et une kitchenette. Elles sont vendues comme des « maisons abordables ».
C’est le fait que Hong Kong soit l’une des villes les plus densément peuplées du monde – et les moins abordables – qui alimente ce marché. Une grave pénurie de logements a entraîné une hausse de 187 % des prix des logements entre 2010 et 2019, selon les données du gouvernement. Aujourd’hui, le prix moyen des maisons dépasse 1,3 million de dollars dans une ville où le salaire minimum n’est que de 4,82 dollars de l’heure. Même un travailleur qualifié à Hong Kong doit travailler 21 ans pour s’offrir un appartement moyen (60,53 mètres carrés) près du centre-ville, la plus longue période de ce type au monde, selon un rapport UBS de 2019, et les prix restent à des niveaux quasi record malgré la pandémie de Covid-19.
Les micro-appartements, qui coûtent la moitié du prix d’une maison moyenne, permettent d’accéder au plus bas échelon de l’échelle immobilière. Le plus petit de ces espaces, de 11,9 mètres carrés, appelé nanoflats, est plus petit que la plupart des voitures et leurs places de stationnement. Construits en 2018 dans le quartier de North Point sur l’île de Hong Kong, les immeubles comme « One Prestige » ne s’adressent pas seulement aux primo-accédants, mais aussi aux acheteurs de Chine continentale et d’ailleurs. Avec des unités dont la taille varie de 15,14 à 26,75 mètres carrés, certaines unités ont des prix demandés allant de 800 000 à 1 million de dollars.
Les promoteurs répondent à la demande de logements plus abordables en subdivisant de plus en plus les plans d’étage en unités toujours plus petites, une tendance qui a décollé en 2015 après que le gouvernement a assoupli les réglementations exigeant un éclairage et une ventilation naturels. Auparavant, la réglementation en matière de sécurité incendie exigeait que les cuisines soient séparées par un mur doté de sa propre fenêtre, ce qui obligeait les promoteurs à construire des fenêtres intérieures dans les cours ou les puits de ventilation pour permettre aux cuisines séparées d’avoir accès à la lumière et à la circulation d’air. La nouvelle réglementation autorise les cuisines ouvertes, éclairées par une seule fenêtre à l’extrémité opposée de l’unité. Les promoteurs ont commencé à construire des unités étroites, côte à côte, donnant sur un seul couloir, avec la cuisine près de la porte.
Le résultat est une kitchenette semblable à un minibar d’hôtel avec le simple ajout d’une table de cuisson ou d’un brûleur électrique. Il peut y avoir un micro-ondes intégré, mais jamais de four. Et la salle de bain peut avoir ou non une douche ; parfois, la pomme de douche est simplement au-dessus des toilettes.
Cependant, le passage à des unités plus petites a précédé des changements dans la réglementation. Elle reflète la géographie unique et l’histoire inhabituelle de Hong Kong, ainsi que le système de capitalisme peu réglementé qu’elle a hérité de l’époque où elle était une colonie britannique. Le logement à petite échelle est né de la mentalité de réfugié de Hong Kong, lieu où plusieurs milliers de personnes ont fui la Chine, et a commencé à être en crise. En 1953, un incendie à la veille de Noël a détruit les cabanes situées dans les collines du quartier de Shek Kip Mei à Kowloon où vivaient les réfugiés de Chine, laissant plus de 50 000 personnes sans abri. Au lieu de faire l’aumône aux personnes déplacées, le gouvernement a rapidement construit des camps de réinstallation pour elles et a lancé un programme de logements publics dans la ville. La Mei Ho House, de style Bauhaus, allouait 120 mètres carrés à chaque famille. Plus de 300 personnes ont dû se partager six toilettes. Même ces espaces surpeuplés n’étaient guère mieux que les cabanes délabrées des collines.
« Les gens ne se sont pas vraiment opposés ou plaints parce qu’ils n’avaient aucune raison de le faire », explique Ng Mee-kam, expert en urbanisme à l’Université chinoise de Hong Kong. « Nous devons imaginer de remonter le temps. Il fut un temps, si l’on parle des années 1950, où la plupart des résidents de Hong Kong étaient des réfugiés fuyant la Seconde Guerre mondiale, la guerre civile et la prise de pouvoir ultérieure par le parti communiste chinois. Ils avaient cette mentalité de réfugiés. Si vous avez simplement fui un ancien endroit où vous n’aviez aucune envie de vivre, vous n’aurez pas de grandes attentes dans un nouvel endroit, car votre objectif sera la pure survie. »
C’est difficile à imaginer de nos jours, selon M. Ng. « Aujourd’hui, nous avons tout ce vocabulaire, ce discours international sur le droit au logement, l’accessibilité au logement. Nous pensons que c’est un droit humain fondamental d’avoir un logement décent. C’était très différent à l’époque », dit-il.
La tendance aux petits appartements est également soutenue par la topographie de Hong Kong. Le paysage montagneux de ses îles est impropre au développement et 75 % de la superficie est constituée d’espaces verts ou de paysages naturels, dont une grande partie sous forme de parcs nationaux protégés. Ces efforts de conservation ont été menés par Lord MacLehose, ancien gouverneur de Hong Kong et grand amoureux de la nature. Alors que la population de la ville augmentait dans les années 1960 et 1970, il a désigné de grandes zones boisées de Hong Kong pour la conservation de la nature gérée par l’État. Cela a permis de créer 24 parcs de campagne, qui servent de conduit important pour l’approvisionnement limité en eau de Hong Kong tout en protégeant 443 kilomètres carrés de forêts, de prairies, de zones humides, de formations rocheuses et plus de 3 300 espèces de plantes.
Cela signifie que la ville est bien plus surpeuplée que ne le suggèrent les chiffres globaux, avec seulement 7 % des terres destinées au logement. Ses 7,5 millions d’habitants doivent s’entasser dans des quartiers de gratte-ciel densément peuplés, pris en sandwich entre la mer et les montagnes. Le quartier le plus peuplé est Kowloon, avec une densité de 49 000 personnes par kilomètre carré, soit près du double des 27 600 personnes qui vivent dans la même zone à Manhattan.
Les politiques gouvernementales favorisant une poignée de promoteurs d’élite ont contribué à ce style de logement et à son acceptation réticente par les résidents de Hong Kong. Posséder sa propre chambre, même si elle est plus petite qu’une place de parking, peut être considéré comme une amélioration par rapport aux logements publics dans lesquels vit près de la moitié de la population (et pour lesquels il faut attendre six ans), et aux maisons « cage » ou « cercueil » encore plus petites : à Hong Kong, ce sont les maisons de 9,3 mètres carrés qui sont louées aux résidents aux revenus les plus faibles.
Ng, de l’université chinoise, estime que la mentalité capitaliste et néolibérale de Hong Kong permet à ces logements exigus de perdurer. Selon elle, « si vous n’avez pas les moyens d’acheter un logement décent, c’est de votre faute ». Ceux qui parviennent à se hisser sur l’échelle de la propriété ont alors intérêt à maintenir le statu quo, c’est-à-dire à conserver des valeurs immobilières élevées, dit-elle.
Cependant, l’impact social et psychologique sur les résidents de Hong Kong est de plus en plus important. La première étude de ce type, publiée en juillet 2020, a révélé un effet significatif de la taille du logement sur les niveaux élevés de stress et d’anxiété.
« J’ai parlé à des personnes qui ont dit qu’elles voulaient se suicider à cause de cela. J’ai rencontré un père qui travaillait de nombreuses heures par jour pour payer le loyer et qui quittait son travail pour aller dans un appartement si petit qu’il avait envie de sauter du bâtiment plusieurs fois », a déclaré Chan Siu-ming, l’auteur principal de l’étude, aujourd’hui professeur associé de sciences sociales et comportementales à la City University de Hong Kong. « Ils se sentiraient déprimés et désespérés. Un petit espace de vie est généralement associé à un mauvais éclairage ou à une mauvaise ventilation, de sorte que si vous y vivez longtemps, vous vous sentez oppressé. Une conséquence commune est que vous ne voulez pas rester à la maison. »
Pourtant, le logement inabordable « est considéré par beaucoup comme une cause majeure des conflits sociaux profondément enracinés à Hong Kong, notamment les grandes disparités de richesse, la concentration économique toujours plus profonde et une majorité de citoyens privés de leurs droits, qui doivent se battre dans un environnement économique caractérisé par des coûts chroniquement élevés et une pénurie de logements offrant de moins en moins de possibilités d’affaires et d’emploi », écrit Alice Poon, auteur de « Land and the Ruling Class in Hong Kong », dont les huit exemplaires ont été vendus dans les six mois suivant sa sortie en chinois en 2010.
Poon, qui a travaillé pour un grand magnat de l’immobilier pendant la période coloniale britannique, a inventé le terme « hégémonie immobilière » pour décrire l’influence extraordinaire de ces promoteurs sur la politique gouvernementale. Ils ont acheté d’énormes étendues de terre et les ont gardées inexploitées jusqu’à ce que la hausse des prix due au manque d’offre leur permette d’augmenter leurs profits aux dépens des travailleurs qui n’avaient pas les ressources nécessaires pour participer au système.
En octobre, le gouvernement de Hong Kong a annoncé un projet de création d’une métropole du nord, avec des logements pour 2,5 millions de personnes, près de la frontière avec la Chine, afin de répondre aux préoccupations concernant la pénurie de logements. Les dirigeants de la Chine continentale, qui ont de plus en plus resserré leur emprise sur la ville, accusent les logements inabordables d’être responsables des troubles sociaux massifs qui ont éclaté en 2019 et ont appelé à des solutions politiques. Il faudrait des années pour achever ces appartements, alors que l’offre continue de se resserrer. Selon le groupe de réflexion Our Hong Kong Foundation, le nombre de maisons privées pouvant être construites à partir des terrains disponibles a chuté d’un pic de 25 500 en 2018 à 13 020 en 2021. Dans le même temps, la valeur des maisons en 2021 a encore augmenté de 5 %. Les responsables de la ville ont également exprimé le souhait d’empêcher les promoteurs de construire les plus petites maisons de moins de 18,58 mètres carrés.
« La popularité des nano-appartements a diminué au cours de l’année dernière », déclare Joseph Tsang, président de Jones Lang LaSalle à Hong Kong. Certains nouveaux projets ont eu du mal à vendre des nanos, alors que la demande pour des appartements plus grands est restée forte, a-t-il dit. Certains acheteurs ont même vendu à perte par rapport à ce qu’ils avaient payé pour acheter dans le neuf. « Les gens se rendent compte que s’ils peuvent s’offrir un logement aussi cher, ils peuvent tout aussi bien acheter plus grand, ou acheter dans un endroit plus éloigné avec plus d’espace », dit-il.
Cependant, le prix moyen d’un nano-appartement de moins de 18,58 pieds carrés est passé à 35 249,76 dollars par pied carré au cours des neuf premiers mois de 2021, selon Midland Realty.
Certains groupes civiques ont rédigé une pétition pour interdire aux promoteurs de construire des maisons de plus en plus petites : la même superficie divisée en deux appartements permet aux promoteurs de réaliser des profits plus élevés tout en pesant sur l’ensemble de la communauté. « Ce n’est pas que les gens veulent vraiment vivre dans de petits appartements, c’est juste très malheureux que nous n’ayons pas un consensus social assez fort pour que le logement décent soit un droit », déclare le professeur Ng de l’Université de Chine. « D’année en année, les gens sont vraiment passés à un état d’esprit qui ne concerne l’immobilier que pour sa valeur d’échange et non pour ce que nous appelons la valeur d’usage. Le logement est fait pour être utilisé, pour fonder une famille, pour développer des réseaux sociaux, pour construire des communautés et ensuite s’épanouir. »
La plupart des résidents de micrologements espèrent que leur situation est temporaire et que, lorsqu’ils seront prêts à fonder un couple ou une famille, ils pourront améliorer leur logement. Le Dr Lee, qui loue actuellement son appartement à Kowloon, économise pour payer un jour une caution pour un appartement de deux chambres. « Je vis dans un si petit appartement pour économiser de l’argent », dit-il. « Je veux déménager dès que possible. »
