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En bref : • Les nouvelles mesures de durcissement des prêts hypothécaires entreront en vigueur le 1er janvier 2022 en France, transformant les recommandations actuelles en règles strictes. • Les emprunteurs devront respecter un taux d'endettement maximal de 35% de leurs revenus avant impôts et une durée de prêt limitée à 25 ans (ou 27 ans dans certains cas spécifiques). • Les banques pourront accorder des exceptions à seulement 20% des emprunteurs, dont 80% doivent concerner des résidences principales. • Ces restrictions risquent de pénaliser particulièrement les jeunes primo-accédants disposant de peu d'épargne et pourraient créer une fracture entre acheteurs aisés et modestes. • L'impact sera également significatif pour les investissements locatifs, les revenus locatifs étant désormais simplement ajoutés aux revenus plutôt que déduits des mensualités. |
Sommaire
Les nouvelles mesures de durcissement devrait rentrer en vigueur en janvier 2022
Des limites concernant les personnes qualifiées et la durée des emprunts devraient entrer en vigueur le 1er janvier 2022, ce qui rendra plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire en France.
Le Haut Conseil de stabilité financière ( HCSF), l’organisme français de surveillance financière, a déclaré cette semaine que les banques seront tenues de respecter des règles strictes en matière de prêts à partir de 2022. Auparavant, il s’agissait uniquement de recommandations pour les banques.
C’est ce que cela implique pour tous ceux qui cherchent à acheter une maison en France avec un prêt immobilier .
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Restrictions en matière d’emprunt
Le premier critère que les emprunteurs potentiels doivent remplir est que leurs paiements mensuels ne doivent pas dépasser 35 % de leurs revenus, y compris les frais d’assurance.
Il s’agit du « revenu avant impôts » dans les propositions de janvier, qui devrait également s’appliquer à la nouvelle réglementation. « À notre connaissance, le revenu pris en compte pour le calcul des 35 % est un revenu avant impôt », a déclaré la Fédération bancaire française, « en attendant la publication de la nouvelle réglementation par le HCSF. »
Aujourd’hui la publication officielle du Haut conseil de Stabilité Financière est ici.
La deuxième condition concerne la durée du prêt hypothécaire – vous pourrez désormais emprunter sur une durée maximale de 25 ans, ou de 27 ans dans des circonstances spécifiques, par exemple lorsque vous achetez un nouveau logement avant son achèvement et que vous reportez le paiement de deux ans.
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Il existe plusieurs exceptions à ces règles.
Il sera toujours possible de contourner la réglementation, mais les banques ne pourront accorder d’exemptions qu’à 20 % des emprunteurs. À l’intérieur de cette fourchette, au moins 80 % des exemptions doivent concerner des résidences principales, les 30 % restants étant destinés aux primo-accédants.
Les normes ont déjà eu une influence sur les procédures de prêt, il ne s’agit donc pas d’un changement significatif. Selon le HCSF, seuls 20,9 % des prêts hypothécaires sont actuellement conformes aux nouvelles exigences, contre 48,3 % au début de 2020.
Qui va être touché ?
La réglementation peut avoir un impact sur les jeunes primo-accédants, surtout s’ils ne disposent pas d’un compte d’épargne important. En effet, il est de plus en plus courant de demander aux acheteurs de verser un acompte d’environ 10 % du prix d’achat, et avec les nouvelles limitations de temps sur les remboursements, avoir un acompte pourrait devenir encore plus crucial.
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« Cela aura surtout un impact sur les primo-accédants les plus modestes qui ne répondront pas aux exigences et pour lesquels les banques, qui ont l’habitude de sélectionner les clients en fonction de leur profil et de leur solvabilité, ne pourront plus contourner les règles du HCSF », a déclaré à LCI Philippe Taboret, directeur général du courtier en prêts immobiliers Cafpi.
Mal Bernier, porte-parole de la société de courtage Meilleurtaux, a prévenu Le Parisien qu’il pourrait y avoir une « fracture entre les plus riches/anciens, qui disposent de sommes importantes et pourront continuer à bénéficier de taux exceptionnellement bas » et « les plus jeunes, sans épargne, qui devront attendre d’avoir suffisamment d’argent pour se lancer dans l’immobilier ».
En août, les taux hypothécaires sont tombés à un nouveau plancher de 1,05 %.
Les nouvelles règles pourraient également avoir un impact sur les logements en location-vente.
Comme le soulignent les Echos, « Auparavant déduits des mensualités de remboursement du crédit immobilier (qui étaient donc fortement réduites), les revenus locatifs sont simplement ajoutés à vos revenus depuis quelques mois », ce qui implique que leur valeur est diminuée dans le calcul des 35 %.
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Moi, c’est Carine Faure, de Lille. Le crédit immobilier, c’est mon terrain de jeu. J’ai toujours aimé voir des rêves se concrétiser, mais ce qui me surprend ? Certains transforment un simple prêt en aventure familiale rocambolesque. L’immobilier, c’est de l’émotion pure.
