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En bref : • Le marché immobilier français connaît une période difficile depuis 2022, avec une chute de 30% des transactions et un allongement des délais de vente. • La hausse des taux d'intérêt (passant de moins de 1% à plus de 3%) et l'inflation ont provoqué un ralentissement brutal du marché. • Les villes les plus touchées sont principalement des banlieues de grandes métropoles, avec Bron, Asnières-sur-Seine et Villeurbanne en tête des zones à éviter pour vendre. • Dans ces dix villes identifiées, les prix ont baissé de plus de 5% sur un an, les délais de vente dépassent 90 jours et le stock de biens a augmenté de plus de 20%. • Les experts prévoient un rééquilibrage progressif du marché d'ici 2026, conseillant patience aux vendeurs non pressés. |
Le marché immobilier français traverse une période délicate depuis 2022. Entre hausse des taux d’intérêt, inflation et crise du pouvoir d’achat, les vendeurs doivent redoubler de vigilance. Car la réalité est sans appel : certaines villes françaises connaissent des baisses de prix significatives et des délais de vente qui s’allongent dangereusement. Vendre aujourd’hui dans ces zones pourrait vous faire perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Alors, où éviter de mettre en vente votre bien en 2025 ?
Deux ans de turbulences
Souvenez-vous de l’époque pré-2022 : des taux d’intérêt historiquement bas, un marché dynamique et des prix qui grimpaient presque partout en France. Les vendeurs avaient alors le sourire, recevant parfois plusieurs offres au prix en quelques jours seulement. Mais patatra ! Tout a basculé.
L’inflation galopante déclenchée notamment par la guerre en Ukraine a poussé la BCE à relever drastiquement ses taux directeurs. Résultat ? Les taux des crédits immobiliers ont triplé en deux ans, passant de moins de 1% à plus de 3% en moyenne. « C’est le coup de frein le plus brutal que nous ayons connu depuis des décennies », explique Henry Buzy-Cazaux, président du Cercle des managers de l’immobilier.
Les conséquences ont été immédiates : chute de 30% du nombre de transactions selon les Notaires de France, allongement des délais de vente (de 60 à 90 jours en moyenne), et surtout, correction des prix dans de nombreuses zones.
L’effet a été particulièrement marqué dans les grandes métropoles et leurs banlieues, où la surévaluation des années covid a créé une bulle qui commence à se dégonfler. « Nous observons un phénomène de rattrapage », analyse Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. « Les prix avaient atteint des sommets irrationnels dans certaines villes. Le marché se rééquilibre, parfois brutalement. »
La situation s’est légèrement améliorée fin 2024 avec une stabilisation des taux d’intérêt et un début d’assouplissement des conditions d’octroi des crédits. Mais de nombreuses villes restent en zone rouge pour les vendeurs.
10 villes où il est préférable d’attendre pour vendre
Comment identifier les villes où mieux vaut patienter avant de mettre son bien en vente ? Une étude récente du Figaro Immobilier a analysé les communes de plus de 40 000 habitants en croisant trois indicateurs clés :
- La baisse des prix au m² (supérieure à 5% sur un an)
- L’allongement des délais de vente (supérieur à 90 jours en moyenne)
- L’augmentation du stock de biens disponibles (supérieure à 20% en un an)
Les résultats sont sans appel : certaines villes cumulent ces trois facteurs négatifs, créant un environnement particulièrement défavorable aux vendeurs. À noter que ce sont principalement des villes de première ou deuxième couronne autour des grandes métropoles qui sont touchées.
Top 10 des villes où mieux vaut attendre avant de vendre
1. Bron (69)
Cette commune de la banlieue lyonnaise a vu ses prix chuter de 8,2% en un an. Les appartements familiaux sont particulièrement touchés, avec des délais de vente qui atteignent désormais 110 jours en moyenne. « Les acheteurs ont repris la main et négocient systématiquement », confirme Marie Desplanques, directrice d’agence à Bron.
2. Asnières-sur-Seine (92)
Autrefois prisée pour sa proximité avec Paris, cette ville connaît une correction importante (-7,5% en un an). Les biens avec de mauvais DPE restent invendus pendant des mois, parfois plus de 150 jours. « Les acheteurs sont devenus très exigeants sur la performance énergétique », note Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents.
3. Villeurbanne (69)
Autre ville de la métropole lyonnaise, Villeurbanne affiche une baisse de 6,8% des prix et un stock de biens en hausse de 25%. Les vendeurs doivent souvent consentir à des rabais importants pour conclure une vente.
4. Saint-Denis (93)
Malgré l’effet JO 2024, Saint-Denis n’échappe pas à la correction avec -6,5% sur les prix et des délais de vente qui s’allongent (105 jours en moyenne).
5. Colombes (92)
Cette commune des Hauts-de-Seine voit ses prix baisser de 6,3% et son stock de biens augmenter de 30% en un an.
6. Mérignac (33)
Dans l’agglomération bordelaise, Mérignac subit une baisse de 6% des prix avec des délais de vente qui s’allongent considérablement.
7. Vénissieux (69)
Troisième ville de la métropole lyonnaise dans ce classement, avec -5,9% et des négociations qui atteignent souvent -10% du prix affiché.
8. Pantin (93)
La ville enregistre une baisse de 5,8% des prix et voit son attractivité diminuer malgré sa proximité avec Paris.
9. Montreuil (93)
Avec -5,5% sur les prix et un stock en hausse de 22%, Montreuil traverse une phase difficile pour les vendeurs.
10. Vitry-sur-Seine (94)
Cette commune du Val-de-Marne ferme le classement avec une baisse de 5,3% et des délais de vente qui dépassent les 100 jours.
« Ce qui est frappant, c’est la surreprésentation des villes de banlieue des grandes métropoles », analyse Henry Buzy-Cazaux. « Ces communes avaient connu les plus fortes hausses pendant le Covid, quand les citadins cherchaient plus d’espace. Aujourd’hui, c’est l’effet inverse qui se produit. »
Que faire si vous devez absolument vendre dans ces villes ? Les experts recommandent de :
- Faire réaliser un DPE récent et engager des travaux d’amélioration énergétique (en utilisant MaPrimeRénov’ si possible)
- Adopter une stratégie de prix réaliste dès le départ (plutôt que de devoir baisser après plusieurs mois)
- Soigner particulièrement les photos et la présentation du bien
- Envisager une mise en vente à l’automne 2025, période où le marché pourrait se redresser selon les projections
Dans quelles villes de France ce n’est pas le moment de vendre ?
Le marché immobilier traverse une période de correction qui affecte particulièrement certaines villes. Si vous possédez un bien dans l’une des communes citées et que vous n’êtes pas pressé de vendre, la patience pourrait s’avérer payante. Les experts s’accordent à dire que l’équilibre entre acheteurs et vendeurs devrait progressivement se rétablir d’ici 2026, à condition que les taux d’intérêt poursuivent leur stabilisation.
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Je m’appelle Thierry Jacques, niçois, et l’actu assurance, c’est mon quotidien. J’ai toujours aimé anticiper l’imprévisible. Un jour, une clause oubliée a sauvé tout un immeuble. Comme quoi, le diable se cache dans les détails… et parfois, il sauve la mise !
