Son taux d’endettement de 35% est avant ou après impôt pour le calcul du crédit immobilier ?
Il n’est plus nécessaire d’emprunter si vos paiements dépassent 35 % de vos revenus mensuels. Suite aux annonces du Haut Conseil de stabilité financière, la règle des 33 pour cent de taux d’endettement est révolue pour celle des 35 pour cent. Cette nouvelle mesure est désormais inscrite dans le marbre.
Mais comment comptabiliser le paiement mensuel de l’impôt sur le revenu ?
Toujours le « revenu net avant intérêts et impôts de l’emprunteur ».
Jusqu’à présent, il n’y avait aucune ambiguïté : le « net à payer avant revenu imposable » est le chiffre pris en compte par la banque. Cela figure même en noir sur blanc dans l’annexe de la recommandation du HCSF qui est appliquée depuis janvier 2021 : le revenu annuel pris en compte pour jauger le taux d’effort correspond » au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) « , précise le HCSF. Or Bercy se veut clair sur le contenu de la règle « juridiquement attentatoire » qui sera publiée « dans les prochains jours » : elle sera identique (ou presque) à la recommandation actuelle.
La Fédération bancaire française (FBF) confirme : « En l’absence de publication de la norme par le HCSF, à notre connaissance, les revenus pris en compte pour le taux d’effort de 35 % s’entendent avant impôt. » Cette logique s’applique également aux indépendants et aux particuliers qui perçoivent des revenus imposables ou non imposables : le total des revenus récurrents annuels est pris en compte avant l’application de l’impôt sur le revenu.
Taux d’endettement : le cas d’un couple à la lisière des 35 pour cent
Exemple : Pierre et Laure perçoivent chacun 2 000 euros par mois. Leur taux de prélèvement à la source est de 5 %. Leur » net à payer avant impôt » est de 2 000 euros net pour les deux, et leur » net à payer après impôt » est de 1 900 euros net pour les deux. Ils veulent maximiser l’enveloppe de leur carte de crédit car ils n’ont pas assez d’argent.
En utilisant un simulateur, nous calculons leur capacité d’emprunt. Premier calcul, défavorable : avec leurs salaires nets APRÈS impôt, la mensualité maximum de Pierre et Laure ne serait que de 1 330 euros. Résultat, sur 25 ans, ils ne peuvent emprunter » que » 325 000 euros environ.
Mais ils peuvent donc bien prendre en compte leurs revenus AVANT impôt, tout en restant dans les clous du HCSF. Deuxième calcul, plus favorable : ils peuvent viser une mensualité de 1 400 euros (35 pour cent de 4 000 euros nets mensuels à deux). Sur 25 ans, leur budget finançable à crédit peut dépasser légèrement 342 000 euros. Environ 17 000 euros de rab, face aux prix immobiliers grimpant en flèche, cela peut changer la donne !
